Риски при совершении сделок с объектами недвижимости

Когда вы собираетесь купить объект недвижимости, то, как правило, вы остаетесь один на один с представителем отдела продаж или риэлтором. Их главная задача заключается как можно быстрее совершить сделку и получить свои причитающиеся комиссионные.

Именно по этой причине при покупке объектов загородной недвижимости покупатель, как показывает сложившаяся практика, сталкивается с множеством разнообразных рисков. Некоторых таких рисков полностью избежать не удастся, но, тем не менее, необходимо обладать полной и объективной информацией и принять ряд мер, направленных на снижение возможных негативных последствий. Это более чем оправданно, еще и по той причине, что наличие установленного риска влечет за собой существенное снижение стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

С целью определения и выявления всех возможных рисков, которые непосредственно связаны с покупкой объектов недвижимости, таких как квартиры, коттеджа, земельного участка, коммерческой недвижимости, а также для организации и проведения анализа и поиска вариантов минимизации таких рисков, вам необходимо обратиться в нашу компанию за оказанием услуг по составлению правового заключения по приобретаемому объекту недвижимости.

В этом случае, наши высококвалифицированные юристы смогут выявить и определить наличие следующих самых распространенных рисков при совершении сделок с объектами недвижимости:

1. Риск возможного мошенничества со стороны продавца объекта недвижимости. Для того чтобы у вас была полная уверенность в благонадежности продавца, требуется проведение тщательной проверки каждого этапа совершения сделки. Как правило, случаи мошенничества проявляются уже на ранних стадиях заключения сделки.

Признаками мошенничества должны стать следующие действия продавца:

- нежелание представить документы о предыдущих сделках с объектом недвижимости;
- препятствие или другие ограничения в предоставлении информации о покупаемом объекте;
- выдвигаемое требование продавцом о внесении суммы задатка за объект и др.

Часто встречаются случаи, когда продавцы недвижимости стают «мошенниками» не по своей воле. Купив земельный участок или объект недвижимости, впоследствии узнает о ранее допущенных нарушениях, иногда в процессе предъявления к нему иска о признании сделки недействительной, такой продавец торопится в сжатые сроки продать спорный объект и выставляет его на продажу по заниженной цене.

2. Риски, которые связаны с указанием в договоре купли-продажи заниженной стоимости объекта недвижимости. Так сложилось в нашей стране, что при покупке объекта недвижимости, часто в договоре указывают заниженную, номинальную цену. Настоящая стоимость объекта выплачивается наличными при встрече с продавцом с оформлением просто расписки.

Однако, в соответствии с действующим законодательством момент передачи денежных средств по договору купли-продажи является ключевым моментом сделки. Стоимость объекта недвижимости это существенное условие заключенного договора и цена, указанная в договоре выступает в качестве окончательной официальной цены. Именно по этой причине, в случае расторжения договора или признания сделки недействительной, вы сможете вернуть только ту часть денежных средств, сумма которых указана в договоре. Предъявленная расписка никакой роли не сыграет.

3. Риски наложения ограничений в праве использования объекта недвижимости. Покупая земельный участок или объект недвижимости, вы не можете находиться в полной уверенности в том, что продавец не скрыл от вас какую-либо информацию о наложенных ограничениях в праве пользования предметом покупки. Особенно это актуально в отношении земельных участков.

В качестве таких ограничений могут выступать:

- расположение дома или земельного участка в водоохранных зонах;
- расположение дома или земельного участка в санитарно-защитных зонах и полосах;
- расположение дома или земельного участка в охранных зонах газо-, водо- или иных трубопроводов;
- расположение дома или земельного участка в охранных зонах ЛЭП, электро-, телефонных или иных кабелей и т.д.;
- воздушные трассы самолетов.

Эти и другие ограничения могут повлечь за собой невозможность производства строительства на участке дома других объектов недвижимости или начало судебных разбирательств со стороны государственных органов о сносе уже возведенных объектов (гараж, баня, надворные постройки и т.д.).

4. Риски, вытекающие вследствие допущенных нарушений при совершении предыдущих сделок с объектом недвижимости. Как показывает сложившаяся практика, чем большее количество сделок совершалось с объектом недвижимости, тем больше опасений в риске признания какой-либо из этих сделок недействительной.

И как следствие этого – принудительное изъятие объекта из вашей собственности. От такого риска не спасает даже прохождение процедуры государственной регистрации. Зачастую и сам продавец может оставаться в неведении относительно недействительности одной из предыдущих операций.

5. Наличие других рисков. Кроме самых распространенных, вышеперечисленных рисков, могут возникнуть и другие риски, которые сможет выявить и определить высококвалифицированный юрист нашей компании на основе проведенного анализа правовой и правоустанавливающей документации на объект недвижимости.